KORONAVİRÜS NEDENİYLE KİRASINI ÖDEYEMEYENLER NEREYE BAŞVURMALI?
Dünyada eş zamanlı olarak hızla yayılan Covid-19 salgınının ülkemizde de toplum sağlığını ciddi oranda etkilemeye başlamasıyla çalışma hayatı ve dolayısıyla da ekonomi olumsuz etkilenmiştir. Hal böyle olunca işini kaybeden, ücretsiz izne ayrılmak zorunda kalan ve benzeri nedenlerle kirasını ödeyemeyecek duruma gelen kiracıların bu durumda neler yapabilecekleri, ne gibi hakları olduğu konusu gündeme gelmiştir.
COVİD-19 virüsünün henüz çok yeni olması nedeniyle güncel hukukta bu konu hakkında bir kabul ya da emsal karar henüz bulunmamaktadır. Her olayın kendine has koşullarına göre konunun değerlendirilmesi gerekmekle birlikte söz konusu salgının sözleşmeler açısından; önceden öngörülemeyen, tarafların kontrolü dışında meydana gelen, ifa güçlüğü oluşturan ve bu sebeple de taraflara sözleşmeyi feshetme, kısmen veya tamamen ifadan kaçınma, askıya alma veya ifa için ek süre talebi öne sürme gibi çeşitli haklar tanıyan mücbir sebep olarak kabul etmek gerekmektedir. Yargıtay kararlarında da mücbir sebep, tarafların kontrol edemeyeceği bir durumdan kaynaklanan ve sözleşmenin ifasını imkânsız hale getiren bir olay olarak kabul edilmektedir.
Salgın nedeniyle ödeme güçlüğüne düşen kiracıların öncelikle yapması gereken, salgından etkilendiğini ve salgın hastalık nedeniyle sözleşmeyi ifa etmesinin kendisinden beklenmesinin mümkün olmadığını, yani kirayı ödeyemeyeceğini kira sözleşmesinde öngörülen şekilde ev sahiplerine bildirmeleridir.
Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. maddesi: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Bu düzenlemeden de anlaşılacağı üzere ev sahibine bildirimde bulunan kiracıların talep edebileceği iki hakkı bulunmaktadır. Bunlardan ilki sözleşmenin uyarlanmasını talep hakkıdır. Yani kiracı, salgın dönemi nedeniyle ortaya çıkan olumsuz koşulların devam ettiği süre için kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Talep hakkını kirayı eksik ödeyip mal sahibi eksik ödenen kiralara dair hukuki süreç başlattığında mahkemede kullanabilir. Ya da kiralarını tam ödeyerek ‘mücbir sebep nedeniyle haklarımı saklı tutuyorum’ diyebilir. Geriye dönük olarak ödemiş olduğu bu fazla bedellerin iadesini talep edebilir. Kiracının ikinci hakkı, borcunu hiç ödeyemeyecek, ödeme durumu tamamen çekilmez bir hale düşmüş olanlar açısından kira sözleşmesinin fesih hakkının kullanılmasıdır.
Ayrıca bütün bu olumsuz koşullar nedeniyle, 7226 sayılı Kanunla iş yeri kiracılarını koruyan önemli bir düzenleme yapılarak, 1 Mart tarihinden 30 Haziran tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi halinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı da hüküm altına alınmıştır.
