Coronavirüs nedeniyle birçok işyeri önlem amacıyla geçici bir süreliğini kepenk indirdi. Bu süreç içerisinde kiraların nasıl verileceği merak konusu. Özellikle de kirada oturan vatandaşların kira ödeme konusunda bilmesi gerekenler var. Kiracılar kira ödemezse ne olur? Çünkü hala yasal olarak kiralanan konut kullanıldığı sürece kira yükümlülüğü de devam edecektir. İşte kiracıları yakından ilgilendiren konu…
COVİD-19 SALGINI NEDENİYLE İŞYERİ ve MESKEN KİRALARININ ÖDENMEMESİ
Çin’in Vuhan kentinde ortaya çıktıktan sonra, kısa sürede tüm dünya geneline yayılan Covid-19 salgını; içinde bulunduğumuz günlerde ülkemizde de toplum sağlığını ciddi şekilde tehdit etmektedir. Söz konusu bu riskli hal nedeniyle; vatandaşların, toplu şekilde bir arada bulunmasını engellemeye, zorunlu haller dışında evlerinden ayrılmamasını sağlamaya yönelik birçok tedbir alınmakta ve bu tedbirler yetkili devlet organlarının aldıkları kararlarla hayata geçirilmektedir. Bunun yanında risk grupları arasında yer alan bazı ticari işletme ve esnaflar aldıkları işletmesel kararlar çerçevesinde işyerlerini sürecin sonuna kadar kapalı tutmaktadır.
Özellikle salgının yayılmasını engellemek amacıyla alınan idari kararlar neticesinde ekonomik ve sosyal hayat sekteye uğramış, orta ve küçük çaplı birçok işletme işyerlerini sürecin sonuna kadar kapatmak zorunda kalmıştır. Bu durum hem işletme sahiplerinin, hem de bahsi geçen işletmelerde çalışan işçilerin ekonomik açıdan büyük zorluklar ve maddi imkansızlıklar yaşamasına sebebiyet vermiştir. Bahsi geçen bu ekonomik zorlukların başında işyeri ve mesken kiralarının ödenememesi gelmektedir.
25.3.2020 tarihli 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile işyeri kiralarının ödenmesine ilişkin özel bir düzenleme getirilmiş ancak bu düzenleme mesken kiralarını kapsamamıştır. Bu nedenle işyeri kiralarının ifası bu düzenleme kapsamında, mesken kiralarının ifası ise genel hükümler çerçevesinde tarafımızca aşağıda ayrı ayrı incelenecektir.
İşyeri Kiralarına İlişkin Düzenleme :
26.03.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile corona virüsü salgını nedeniyle toplumsal hayatta yaşanılan ekonomik ve sosyal bazı sorunlara yönelik önlemler alınmaya çalışılmıştır. Bu önlemlerden birisi de yukarıda da değindiğimiz üzere salgın sürecinde ödenmeyen işyeri kiralarına ilişkindir.
Bu husus, Kanunun Geçici 2. Maddesinde;
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” şeklinde ortaya koyulmuştur. Getirilen bu yasal düzenlemeye göre;
· 01 Mart 2020 ve 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kirasının ödenmemesi halinde kiraya veren, kiracıyı dava yoluyla kiralanan işyerinden tahliye edemeyecek, kirasını ödemeyen kiracı ile yapmış olduğu kira sözleşmesini sırf bu nedenden feshedemeyecektir. Önemle belirtmek gerekir ki bu düzenleme sadece belirtilen tarihleri kapsayıp 01 Mart 2020’den önceki veya 30 Haziran 2020’den sonraki sürece ilişkin kira borçları, kiraya verene tahliye yoluna başvurma veya sözleşmeyi feshetme imkanlarını tanıyacaktır.
· Yine önemle belirtmek gerekir ki; bahsedilen süreçte ödenmeyen kira bedellerine ilişkin kiralayanın sorumluluğu devam etmekte olup yukarıda yer verdiğimiz kanun hükmü, ödemediği kira bedeline ilişkin kiralayana herhangi bir muafiyet sağlamamaktadır. Kiraya veren, bu dönemde işleyen kira alacaklarını sürecin sona ermesinin ardından kiracısından işleyen yasal faiziyle birlikte talep edebilir.
· Bu düzenleme, idari karar uyarınca kapatılan işletmelerle sınırlı olmayıp işyeri vasfı taşıyan tüm ticari-esnaf işletmelerini kapsamaktadır. Yani düzenleme açısından salgın sürecinde açık olup hizmet veren bir eczane ile İçişleri Bakanlığı kararıyla kapatılmış bir lokanta açısından bir farklılık bulunmamaktadır.
Görüleceği üzere; salgın sürecinde ekonomik anlamda büyük sıkıntılar yaşayan işyeri kiracıları söz konusu düzenleme ile bir nebze de olsa rahatlatılmaya çalışılmıştır. Yine belirtmek gerekir ki; içinde bulunduğumuz salgın sürecinin uzaması halinde Haziran ayının sonunda bitmesi kararlaştırılan bu düzenlemenin yapılacak yeni kanun değişikliğiyle uzatılması mümkündür.
Mesken Kiralarına İlişkin :
26.03.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile işyeri kiralarının ifasına ilişkin yeni bir düzenleme getirilmiş ise de mevzubahis kanunda mesken kiralarının ifasına ilişkin herhangi bir yeni yasal düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu nedenle, “Salgın sürecinde yaşanılan ekonomik sıkıntılar sebebiyle mesken kiralarının ödenememesi halinde ne yapılmalı?” sorusuna mevcut hukuk kuralları çerçevesinde bir çözüm aramak gerekecektir.
Öncelikle akdedilen kira sözleşmesinde, olağanüstü hallerde nasıl bir yol izleneceğine ilişkin içeriği taraflarca belirlenen bir sözleşme hükmü olup olmadığına bakılmalı şayet sözleşme sözlü olarak yapılmış ise veya bahsi geçen gibi bir sözleşme hükmü mevcut değil ise Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine başvurulmalıdır. Bu noktada Borçlar Kanunu’nda yer alan “imkansızlık” ve “aşırı ifa güçlüğü” kavramları öne çıkmaktadır.
İmkansızlık kavramı TBK’nın 136. Maddesinde ; “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa, borç sona erer.” şeklinde tanımlanmıştır.
Aşırı ifa güçlüğü kavramı ise TBK’nın 138. Maddesinde kısaca; kendisinden kaynaklanmayan bir sebeple, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü halin; şartları, yüklendiği edimi ifa edemeyecek ölçüde borçlu aleyhine değiştirmesi şeklinde tanımlanmıştır. Bu durumda borçluya, sözleşmenin mevcut koşullara uyarlanmasını talep edebilme imkanı tanınmış şayet uyarlama mümkün değil ise borçlunun sözleşmeden dönebileceği (sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmeyi feshedebileceği) belirtilmiştir.
Ayrıca önemle belirtmek gerekir ki, 22.03.2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar uyarınca nafaka alacaklarına ilişkin takipler hariç olmak üzere tüm icra iflas takipleri 30.04.2020 tarihine kadar durdurulmuş ve 22 Mart 2020 – 30.04.2020 tarihleri arasında yeni icra iflas takiplerinin başlatılmaması kararlaştırılmıştır. Bu nedenle kiraya verenler mesken dahi olsa işleyen kira alacaklarını 30 Nisan 2020 tarihine kadar icra takibine konu edemeyecek, belirtilen süreden önce başlattıkları takiplerde ise herhangi bir taraf takip işlemi yapamayacaklardır.
